Откуда взялось это правило
Норму ввёл Федеральный закон от 23 марта 2026 года № 62-ФЗ. Он дополнил Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» статьёй 213.27-1 «Особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки».
Отдельной статьи о вступлении в силу в законе № 62-ФЗ нет — он заканчивается подписью Президента. Значит, работает общее правило статьи 6 Федерального закона от 14 июня 1994 года № 5-ФЗ: федеральные законы вступают в силу по истечении десяти дней после дня официального опубликования, если самим законом не установлен другой порядок. Закон № 62-ФЗ был официально опубликован на портале правовой информации 23 марта 2026 года. Отсчёт идёт со следующего дня, десять дней истекают 2 апреля, и закон вступил в силу 3 апреля 2026 года.
Дату подписания и дату вступления в силу часто путают, а разница здесь в одиннадцать дней и может оказаться существенной при споре о том, какая редакция закона применяется к вашей процедуре.
Для какого жилья работает норма
Это первое, что нужно проверить. Пункт 1 статьи 213.27-1 описывает конкретную ситуацию: жилое помещение или его часть является предметом ипотеки и одновременно для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов семьи это единственное пригодное для постоянного проживания помещение.
Отсюда два вывода. Правило не применяется к ипотечной квартире, которая единственным жильём не является, — например, к инвестиционной второй квартире в залоге: там действует обычный порядок статьи 138 Закона о банкротстве. И правило не применяется к обычному единственному жилью без залога — оно в конкурсную массу вообще не включается в силу исполнительского иммунитета по абзацу второму части первой статьи 446 ГПК РФ и пункту 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве.
Статья 213.27-1 закрывает именно ту зону, где иммунитет не работает: по законодательству об ипотеке на заложенное жильё можно обратить взыскание даже если оно единственное. Раньше закон прямо не определял судьбу остатка выручки, и споры об этом доходили до Верховного Суда. Теперь правило записано в законе.
Как делится выручка
Сначала из денег, вырученных от продажи (или полученных при оставлении жилья за собой залоговым кредитором), покрываются расходы по пункту 6 статьи 138 Закона о банкротстве — расходы на обеспечение сохранности предмета залога и его реализацию на торгах. То, что остаётся, закон называет частью выручки от реализации единственного жилья. Дальше эта часть распределяется по подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 213.27-1.
Восемьдесят процентов идёт залоговому кредитору — но не более суммы его требований по обеспеченному ипотекой обязательству, включая неустойки, штрафы, пени, иные финансовые санкции и проценты, предусмотренные пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве.
Оставшиеся деньги вносятся на специальный банковский счёт гражданина, который открывает финансовый управляющий, и списываются с него по его распоряжению в строгой очерёдности. Сначала десять процентов части выручки — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, но только если иного имущества должника для этого недостаточно. Затем десять процентов части выручки — гражданину, и вот здесь стоит остановиться подробнее.
Почему «десять процентов» — не гарантия
Формулировка закона такая: десять процентов части выручки, но не более суммы первоначального взноса, осуществлённого гражданином при приобретении единственного жилья, и произведённых им платежей в целях исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
То есть это меньшее из двух чисел. Если квартира продана за 6 миллионов рублей и расходов не было, десять процентов — это 600 тысяч. Но если первоначальный взнос был 300 тысяч и по кредиту уплачено ещё 200 тысяч, потолок составит 500 тысяч, и получит гражданин именно 500 тысяч, а не 600. Если ипотека была взята почти без первоначального взноса и погашалась недолго, сумма окажется совсем небольшой.
Дальше остаток, если он есть, направляется на погашение той части требований залогового кредитора, которая не была закрыта восьмьюдесятью процентами. И только то, что уцелеет после всех этих шагов, исключается финансовым управляющим из конкурсной массы и передаётся гражданину.
Поэтому фраза «десять процентов гарантированы» неверна дважды: сумма ограничена вашими фактическими вложениями в жильё, и, кроме того, суд вправе её уменьшить.
Как происходит исключение и что публикуют в ЕФРСБ
Исключение из конкурсной массы производит финансовый управляющий в порядке пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве. Отдельное заявление должника и отдельный судебный акт для этого по тексту статьи не требуются — обязанность лежит на управляющем.
Пункт 2 статьи 213.27-1 добавляет процедуру контроля. Информация об исключении денежных средств из конкурсной массы и о передаче их гражданину размещается финансовым управляющим в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В течение десяти рабочих дней со дня размещения этой информации финансовый управляющий и лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об уменьшении исключаемой суммы. Ходатайство рассматривается в порядке пункта 2 статьи 60 Закона о банкротстве.
Практический вывод для должника простой: следите за публикациями в ЕФРСБ по своему делу. Именно от даты публикации отсчитывается срок, в который кредиторы могут попытаться уменьшить вашу долю.
Когда суд может уменьшить сумму
Оснований ровно два, они перечислены в пункте 3 статьи 213.27-1, и оба требуют доказывания.
Первое: размер исключаемых денежных средств позволяет приобрести жилое помещение, стоимость которого явно превышает стоимость жилья, достаточного для удовлетворения разумной потребности гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи в жилище. Проще говоря — если выделенной суммы хватает на что-то заметно большее, чем разумная потребность семьи.
Второе: основания, связанные с недобросовестностью гражданина, по которым может быть признано необоснованным применение исполнительского иммунитета — абзаца второго части первой статьи 446 ГПК РФ и пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве. Это отсылка к сложившимся подходам о злоупотреблениях: искусственное создание статуса единственного жилья, перевод активов в дорогое жильё накануне банкротства и подобные ситуации.
Что сказал Верховный Суд
Тот же подход зафиксирован в пункте 4 Тематического обзора Верховного Суда Российской Федерации № 5/2026 о судебной практике разрешения споров о несостоятельности за 2025 год, утверждённого постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2026 года № 7А/2026.
Формулировка пункта: после погашения требования залогового кредитора и оплаты необходимых расходов остаток выручки от продажи заложенного единственного жилья гражданина подлежит исключению из конкурсной массы. В рассмотренном деле финансовый управляющий направил эти деньги незалоговым кредиторам, а суды это допустили. Судебная коллегия по экономическим спорам судебные акты отменила, указав, что остаток должен был поступить в распоряжение должника, и отдельно отметив, что соответствующие положения сейчас закреплены в статье 213.27-1 Закона о банкротстве.
Важная деталь оттуда же: неподача должником заявления об исключении денежных средств до расчётов с кредиторами не могла толковаться как отказ от денег — управляющий обязан был выяснить волю должника и разъяснить ему право.
И вторая половина того же пункта обзора, которая работает против должника: за счёт выручки от продажи заложенного единственного жилья погашается в том числе вознаграждение финансового управляющего по статье 20.6 Закона о банкротстве. Подход, при котором право должника на долю выручки ставится выше права управляющего на вознаграждение, Верховный Суд признал нарушающим баланс интересов.
Альтернатива: отдельное мировое соглашение по статье 213.10-1
Статью 213.27-1 нередко путают со статьёй 213.10-1, хотя это противоположные сценарии. Статья 213.27-1 отвечает на вопрос, что делать с деньгами, когда жильё уже продано. Статья 213.10-1 — о том, как жильё не продавать.
Она введена Федеральным законом от 8 августа 2024 года № 298-ФЗ и позволяет гражданину и кредитору, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилья, заключить отдельное мировое соглашение. Согласие остальных кредиторов не требуется, несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в утверждении, а участвовать в соглашении могут третьи лица — например, родственники, готовые платить за должника.
После утверждения соглашения судом на жильё не обращается взыскание в процедурах банкротства, оно не включается в состав реализуемого имущества, требования залогового кредитора исполняются на первоначальных условиях и исключаются из реестра. Есть и условие: если иного имущества должника недостаточно для погашения требований первой и второй очереди, соглашение утверждается только при внесении на специальный счёт денег для их погашения, но не более десяти процентов стоимости жилья по отчёту оценщика. Суд не утвердит соглашение, если применение исполнительского иммунитета к этому жилью необоснованно.
Выбирать между двумя путями нужно до торгов, а не после. Когда квартира продана, остаётся только арифметика статьи 213.27-1.
Частые вопросы
Мне точно вернут десять процентов от цены квартиры?
Нет. Это меньшее из двух: десять процентов части выручки, оставшейся после расходов на сохранность и реализацию предмета залога, и суммы вашего первоначального взноса плюс уплаченных по ипотеке платежей. Кроме того, суд вправе уменьшить эту сумму по основаниям пункта 3 статьи 213.27-1.
Норма работает, если ипотечная квартира у меня не единственная?
Нет. Статья 213.27-1 рассчитана на случай, когда заложенное жильё является единственным пригодным для постоянного проживания для должника и совместно проживающих членов семьи. Для прочей ипотечной недвижимости действует общий порядок статьи 138 Закона о банкротстве.
Нужно ли подавать заявление, чтобы получить свою часть?
По тексту закона исключение производит финансовый управляющий. Но, как показал Верховный Суд, на практике должники теряли деньги именно из-за пассивности, поэтому заявить о своём праве письменно и зафиксировать волю на получение средств — разумная предосторожность.
Сколько времени есть у кредиторов, чтобы оспорить мою долю?
Десять рабочих дней со дня размещения финансовым управляющим информации об исключении средств в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Ходатайство рассматривает арбитражный суд в порядке пункта 2 статьи 60 Закона о банкротстве.
Вознаграждение финансового управляющего платится из этих же денег?
Да. В пункте 4 обзора Верховного Суда № 5/2026 прямо указано, что за счёт выручки от продажи заложенного единственного жилья погашается и требование о выплате вознаграждения управляющему.
Применяется ли статья 213.27-1 к делу, возбуждённому до апреля 2026 года?
Специальных переходных положений закон № 62-ФЗ не содержит, и практика по этому вопросу пока только формируется. Ориентироваться стоит на дату вступления закона в силу — 3 апреля 2026 года — и обсуждать вопрос применительно к конкретной процедуре.
Что делать дальше
Если процедура реализации имущества уже идёт, соберите документы о своих вложениях в жильё: договор купли-продажи, подтверждение первоначального взноса, график платежей и справку банка об уплаченных суммах. Именно они определяют потолок исключаемой суммы, и без них финансовый управляющий посчитает по минимуму. Одновременно отслеживайте публикации по своему делу в ЕФРСБ — от даты публикации идёт десятидневный срок на возражения кредиторов.
Если процедура ещё только планируется, посчитайте оба сценария: сколько вы получите при продаже квартиры и что даёт отдельное мировое соглашение по статье 213.10-1 с сохранением жилья. Это принципиально разные исходы, и решение принимается до торгов.
Бюро «Пагаев и партнёры» ведёт банкротство граждан в Новосибирске и Новосибирской области, в том числе дистанционно. Мы считаем цифры до подачи заявления и говорим, какой результат реалистичен, а какой — нет.